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MRTA vs MLTA林伟龙


目前,许多银行使用“保险”作为风险转移工具,为它们发放的贷款进行护盘。

由于大部分的贷款摊还期限介于20至35年,因此,这是银行一个重要的“保障”。


在贷款期间,我们必须同时考量金融与健康风险。我们都知道,健康风险往往是难以预料,某些时候甚至难以控制,因此,使用保险来管理和转移风险,对放贷人及借贷者来说,都是有效管道。

一般上,有两种保险用来“保护”房屋贷款,即递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance,简称MRTA)及抵押定额式房贷保险(Mortgage Level Term Assurance,简称MLTA)。

顾名思义,MRTA是一种“递减式”概念的房贷保险,以保障房贷余额。

技术而言,MRTA是在发生危机时,用来清还未还清的房贷余额。不过,它完全根据借贷者的风险承受力来决定。

各家银行对房贷借贷者是否需购买MRTA,采取不同的政策。一些银行强制规定,房贷借贷者必须购买MRTA,但一些银行则“忠告最好这样做”。


无论如何,大部分都采取相对开放的态度,让借贷者自行决定,是否购买MRTA,毕竟最终借贷者须面对有关风险。

MRTA vs MLTA林伟龙

选择MRTA重要考量因素

√决定MRTA的年限,例如5年,10年,15年或25年,以保障你的房贷。借贷人在购买MRTA时,也必须把健康风险作为重大考量因素。

√投保年限越久,我们须付的保费就越高。举例,一名40岁的借贷者,假设借贷额是80万令吉,他所购买的MRTA,须支付保费将高达7万2000令吉,或占总贷款额约9%。假如你把MRTA放入贷款内,那幺,总贷款额将是80万令吉贷款母金+7万2000令吉保险贷款。

√长期而言,你将付出庞大代价,因为你的7万2000令吉保险贷款,将变成15万令吉保费总额,因为它涵盖利息,在保险贷款母金和利息滚转下,形成一笔利上加利的大数目。若换成每月分期付款,它等于每月额外420令吉供款。

√进行风险分析,了解你承担的付款水平对比可获取的利益水平,以免我们在错误的理财教育下,面对保障不足,将自己陷入高度风险的困境中。

√决定所保障风险水平,即单一风险、局部风险或全面的风险。举例,大部分MRTA只提供单一风险保障,即只涵盖死亡利益及永久与全面失去工作能力利益。在这情况下,失去一根手指或进行心脏绕道手术,将不获理赔。

个案研究1:

下图讲解了MRTA基本原理,我们可见发生危机时, MRTA根据房贷余额进行理赔。但实际情况未必如此,因为借贷人可选择投保的年限,即最少5年及最长25年。

换句话说,借贷人必须真正了解本身的风险承受能力,当发生不测时,获得理赔的不是房贷未清还余额,而是所投保的投保额及依据投保年限。因此,这肯定对家人带来财务损失。

以上个案是全额保障的一个很好例子,其借贷成本是7万2000令吉,但最终须付出的总代价却高达15万令吉。

MRTA vs MLTA林伟龙

个案研究2:

假设同一名借贷者,决定投保10年年限的MRTA,他现在只需支付1万令吉的保费,反观上一个例子,由于投保25年,他须支付高达7万2000令吉保费。

因此,非常重要的是,我们至少须保障70%,以便从财务规划的角度上,可以管控甚至去除相关的风险。

不过,由于只是投保10年,万一过后发生状况,例如在第10年半不幸永久及完全失去工作能力,他将无法获得任何理赔。因此,作为精明借贷者,你必须先评估各项风险,须承担责任及可获取的利益等要素,才来购买MRTA。

MRTA vs MLTA林伟龙

MRTA结语:

作为借贷者,我们必须了解,MRTA存在许多盲点。由于这是长期规划,我们须三思而行。

MRTA vs MLTA林伟龙

须考量因素:

√每当我购买一项新的产业,我是否都须购买一份单一MRTA?由于年龄与贷款数额的关系,哪一项MRTA会更昂贵?

√我只是要投保死亡利益/永久及完全失去工作能力保障(事后),或我要投保各项生活风险(危机发生期间)?

√我是否知道,我其实是贷款来创造一个保险贷款,而这份保单届满时没有现金利益?

√我是否了解,如果我决定提早清还贷款,这份保单将不能转移他人,也不能转移到我的另一项产业?

MLTA提供更大便利

至于抵押定额式房贷保险(MLTA),是另一个财务规划工具选择,以取代MRTA。

MLTA与MRTA在许多方面都有所不同。MLTA有许多用途与好处,在有需要时非常有用及有益。

技术而言,不是每一份MLTA是一样的,因为每一名财务规划师或会有不同的看法和建议。不过,本文是从全方位理财的角度讨论此事。

MLTA可根据单一风险、局部风险或全面风险来拟定,视乎我们本身的风险承受能力而定。

所谓单一风险,是指只涵盖一种风险,局部风险涵盖两种风险,而全面风险涵盖3种风险。本文引用单一风险来探讨,讲解与教育读者。

这里用回A先生案例,他现年40岁,借贷80万令吉买房,房贷基本贷款利率为4.55%,贷款期限30年。

与MRTA不同的是,MLTA不是递减式的房贷保险,反之,它是“定额”式的房贷保险。

其好处是它去除MRTA的所有盲点,而且从许多角度而言,它提供更大的便利。

当然,我们可以分别规划MRTA及MLTA。你可直接洽询银行、保险公司或财务规划师。

个案研究 3:

我们有许多工具可以透过非常有成本效益的方式,设计你的MLTA,同时,为你的资产创造与保障价值。

一份稳健的MLTA,将可在健康危机期间,在任何情况下,提倡“保障、保存及储蓄”的观念。

通过上述的个案,若15年后发生健康状况,让我们来讨论MLTA的种种好处:

●发生危机时,还欠房贷余额是53万1000令吉。

●发生危机时,MLTA的市值是80万令吉。

●结果是,扣除清还银行的房贷余额后,家人应会收到26万9000令吉的余款。

MRTA vs MLTA林伟龙

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以上只是解释MLTA与MRTA有何不同的简单例子。无论如何,两者各有优缺点。

关键在于,发生不测时,你如何管理各项风险,毕竟,涉及的数额非常大,而负债却是难以管理。除了去除风险,我们也应考量无债一身轻。



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